Nội dung chính
Thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ, khi giá thuê chênh lệch và tiêu chuẩn xanh trở thành yếu tố quyết định.
Bức tranh phân hóa thị trường văn phòng 2025
Báo cáo quý IV/2025 của Knight Frank cho thấy giá thuê văn phòng hạng A tại TP.Hồ Chí Minh đạt trung bình 58,9 USD/m²/tháng, trong khi Hà Nội chỉ ở mức 35,8 USD/m²/tháng. Ở hạng B, mức chênh lệch vẫn rõ rệt: TP.HCM 33,2 USD/m²/tháng so với Hà Nội 19,7 USD/m²/tháng.
Nguyên nhân tạo ra chênh lệch
TP.Hồ Chí Minh đang duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, áp dụng chính sách giá linh hoạt và nhiều ưu đãi để giữ chân khách hàng trong bối cảnh nhu cầu phục hồi chậm. Ngược lại, Hà Nội chứng kiến sự xuất hiện của các dự án văn phòng cao cấp mới, đẩy giá lên dù tỷ lệ trống tạm thời tăng.
Quy mô nguồn cung và tiêu chuẩn xanh
Tổng nguồn cung văn phòng TP.Hồ Chí Minh khoảng 1,8 triệu m², thấp hơn Hà Nội với 2,1 triệu m². Đáng chú ý, hơn 40% nguồn cung TP.HCM đã đạt chứng nhận xanh, phản ánh xu hướng phát triển bền vững ngày càng mạnh.
Động lực hấp thụ và nhu cầu ngành
Năm 2025, TP.Hồ Chí Minh ghi nhận mức hấp thụ ròng 52.800 m², chủ yếu đến từ các doanh nghiệp logistics và công nghệ thông tin. Hà Nội đạt 44.300 m², được hỗ trợ bởi các công ty công nghệ đa quốc gia.
Triển vọng 2026: Nguồn cung mới và khu vực tiềm năng
Năm 2026 dự kiến TP.Hồ Chí Minh sẽ bổ sung 32.000 m² văn phòng hạng A tại khu trung tâm (CBD). Hà Nội sẽ có thêm 91.600 m² nguồn cung mới, tập trung ở khu Tây Hồ Tây – khu vực đang nổi lên như trung tâm kinh doanh mới của Thủ đô.
Nhận định chuyên gia: “Flight to Quality”
Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường Knight Frank Việt Nam cho biết thị trường đang chuyển sang giai đoạn tái cân bằng, không còn thu hẹp mà tập trung vào chất lượng. Ông nhận định: “Tại TP.Hồ Chí Minh, các chủ nhà đang áp dụng chiến lược cho thuê linh hoạt hơn để ứng phó với áp lực thuê ngắn hạn, trong khi nhu cầu từ phía người thuê vẫn duy trì vững chắc, dẫn đầu bởi các công ty công nghệ và logistics, với yêu cầu ngày càng cao đối với không gian làm việc xanh.”
Ở Hà Nội, nguồn cung chất lượng cao đang thúc đẩy quá trình chuyển đổi dài hạn. Văn phòng xanh dần trở thành chuẩn mực mới, và khu Tây Hồ Tây đang định vị mình là trung tâm kinh doanh thế hệ mới, đáp ứng nhu cầu của các tập đoàn đa quốc gia.
Kết luận và lời khuyên cho nhà đầu tư
Thị trường văn phòng Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển chọn lọc, nơi yếu tố chất lượng, bền vững và khả năng thích ứng với nhu cầu doanh nghiệp quyết định lợi thế cạnh tranh. Nhà đầu tư nên tập trung vào các dự án đạt chứng nhận xanh, vị trí trung tâm và khả năng cho thuê linh hoạt để tối ưu lợi nhuận trong môi trường thị trường đang chuyển dịch.
Bạn có quan điểm gì về xu hướng “flight to quality”? Hãy chia sẻ và theo dõi chúng tôi để cập nhật những phân tích sâu hơn về bất động sản văn phòng.