Đề xuất của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về việc nhà nước định giá đất sơ cấp thay vì dựa vào thị trường đã tạo ra nhiều ý kiến trái chiều trong cộng đồng chuyên gia và doanh nghiệp. Trong dự thảo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang được lấy ý kiến, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bỏ yếu tố thị trường trong định giá đất sơ cấp. Thay vào đó, giá đất sẽ do cơ quan nhà nước ban hành, thông qua bảng giá đất 5 năm một lần hoặc được điều chỉnh hàng năm bằng hệ số K.

Các chuyên gia và doanh nghiệp bày tỏ lo ngại rằng việc nhà nước toàn quyền định giá đất mà không có yếu tố thị trường sẽ làm gia tăng nguy cơ thiếu minh bạch, tái diễn cơ chế ‘hai giá’ từng xảy ra trước đây, thất thu ngân sách và gây bất bình đẳng trong giao dịch. Tình trạng ‘hai giá’ đất là hiện tượng cùng một thửa đất nhưng tồn tại hai mức giá khác nhau: một là giá ghi trong hợp đồng, giấy tờ để tính nghĩa vụ tài chính; hai là giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng việc sử dụng bảng giá đất 5 năm có thể giúp thị trường giảm áp lực tài chính, ổn định tâm lý. Tuy nhiên, nếu bảng giá đất bỏ qua yếu tố thị trường dễ dẫn đến nguy cơ làm giảm nguồn thu ngân sách, tạo ra sự bất bình đẳng trong các giao dịch và chậm thích ứng với diễn biến thị trường.

Chuyên gia Trần Khánh Quang cũng nhìn nhận việc bỏ yếu tố thị trường trong xác định giá đất là bước đi ngược với tinh thần cải cách của Luật Đất đai 2024. Ông lo ngại nếu nhà nước tự định giá đất mà không thông qua đơn vị thẩm định độc lập, lại áp dụng bảng giá đất cố định 5 năm, sẽ tái diễn các bất cập cũ như đền bù thiếu minh bạch, phát sinh hai mức giá và tình trạng lách thuế.

Để đảm bảo giá đất sơ cấp hợp lý, vẫn cần thành lập hội đồng định giá độc lập gồm đại diện chuyên gia, tổ chức tư vấn, người dân và doanh nghiệp. Hội đồng này phải dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, công khai, được cập nhật định kỳ và có cơ chế phản biện xã hội. Một số chuyên gia khác cũng cho rằng vẫn có những lý do để ủng hộ đề xuất để nhà nước định giá đất sơ cấp. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, cho rằng việc này là cần thiết để kiểm soát đầu vào và tạo ổn định cho nền kinh tế.

Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện kinh tế tài nguyên và môi trường TP HCM, cũng đồng tình với quan điểm để nhà nước định giá đất sơ cấp, kết hợp với hệ số điều chỉnh sẽ giúp ổn định mặt bằng, hỗ trợ mở rộng nguồn cung và tạo cơ hội sở hữu nhà cho người trẻ, người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, để thực hiện đề xuất này hiệu quả, cần có cơ chế minh bạch và công khai trong quá trình định giá đất, cũng như có các biện pháp kiểm soát và giám sát để đảm bảo giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường. Việc này sẽ giúp giảm thiểu nguy cơ tái diễn cơ chế ‘hai giá’ và đảm bảo sự công bằng trong giao dịch bất động sản.

Như vậy, việc định giá đất sơ cấp là một vấn đề phức tạp và nhạy cảm, đòi hỏi sự cân nhắc và thảo luận kỹ lưỡng từ các chuyên gia, doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước. Việc tìm ra một giải pháp phù hợp sẽ giúp đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Thông tin thêm: https://batdongsan.com.vn/

Từ ngày 1.1.2026, tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất có thể sẽ biến động do tính theo bảng giá đất mới tiệm cận với giá thị trường. Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định rằng UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng và quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026. Hằng năm, UBND tỉnh có trách nhiệm quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1.1 của năm tiếp theo.

Theo đó, giá đất của bảng giá đất sẽ được xây dựng theo khu vực, vị trí và được UBND tỉnh công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026. Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá đất thị trường mà giá đền bù đất được tính theo giá đất cụ thể. Tiền đền bù khi thu hồi đất sẽ được tính dựa trên giá đất cụ thể.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được tính như sau: Giá đất của thửa đất cần định giá (1m2) = giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x hệ số điều chỉnh giá đất.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP bao gồm vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất; điều kiện về giao thông, cấp thoát nước, cấp điện; diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất; các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng; hiện trạng môi trường, an ninh; thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Do đó, từ ngày 1.1.2026, với giá đất thị trường sẽ ảnh hưởng đến giá đền bù đất. Giá đền bù có thể sẽ cao hơn so với hiện nay trừ trường hợp bồi thường bằng việc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất tính tiền thuê đất sẽ là giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định ngay tại thời điểm phê duyệt.

Thị trường đất nền ven biển Đà Nẵng đang trải qua một đợt tăng giá mạnh mẽ, thu hút dòng tiền từ các nhà đầu tư lớn đến từ Hà Nội, TP.HCM và cả Việt kiều. Sự gia tăng này đã thiết lập mặt bằng giá mới và góp phần đẩy thanh khoản thị trường tăng cao. Giá đất cao nhất hiện nay đã vượt mốc 300 triệu đồng/m2.

Nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội mới tại Đà Nẵng, đặc biệt là khu vực ven biển. Anh Ngô Vạn Phú, trú tại Hà Nội, đang tìm mua một lô đất ven biển để xây khách sạn tại khu vực Sơn Trà, An Thượng. Thị trường đất nền ven biển Đà Nẵng ghi nhận đà tăng mạnh cả về thanh khoản lẫn giá bán. Tại các khu vực trung tâm như An Thượng, Phạm Văn Đồng hay Võ Văn Kiệt, giá đất tăng mạnh so với đầu năm 2025, có nơi tăng đến 60%.

Ông Nguyễn Anh Dũng, Giám đốc Công ty Bất động sản Trường Phát, cho rằng việc Đà Nẵng áp dụng bảng giá đất mới từ đầu tháng 7/2025 là một yếu tố góp phần tạo đà tăng. Dù trước mắt, mức thuế tăng thêm chưa tạo ra tác động đáng kể, nhưng về dài hạn, đây là yếu tố khiến mặt bằng giá được thiết lập ở ngưỡng cao hơn khi chi phí đầu vào của các dự án tăng lên.

Ông Dũng cũng cho rằng giá đất ven biển Đà Nẵng hiện vẫn ở mức rẻ nếu so với các thành phố biển khác trong nước. Đây chính là lý do thu hút dòng tiền quay lại từ các nhà đầu tư đến từ Hà Nội, TP.HCM và Việt kiều – những người đang tìm kiếm cơ hội mới.

Thị trường đất nền ven biển đang bước vào một đợt tăng giá mạnh, đặc biệt tại các khu vực như An Thượng, Võ Văn Kiệt… Giá đất tại một số tuyến đường dao động từ 130–300 triệu đồng/m2, trong khi khu vực Sơn Thủy ghi nhận mức giá 70–100 triệu đồng/m2.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản Đà Nẵng tiếp tục cho thấy triển vọng tích cực, được thúc đẩy bởi sự phục hồi kinh tế, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và sức bật mạnh mẽ của du lịch. Với các chính sách thúc đẩy khu vực kinh tế tư nhân theo định hướng của Trung ương và Quốc hội, môi trường đầu tư tại Đà Nẵng đã được cải thiện rõ rệt.

Việc sáp nhập tỉnh Quảng Nam vào Đà Nẵng từ tháng 7/2025 giúp mở rộng không gian phát triển đô thị, gia tăng quy mô dân số và quỹ đất. Tất cả những yếu tố này cộng hưởng đã tạo nền tảng cho thị trường bất động sản Đà Nẵng tiếp tục duy trì đà tăng ổn định trong thời gian tới, đồng thời củng cố vai trò trung tâm phát triển năng động và bền vững của thành phố tại khu vực miền Trung.