Nội dung chính
Thị trường bất động sản Việt Nam đang phải chịu áp lực lớn từ chính sách vay vốn và lãi suất cao, đồng thời đón nhận những cải cách quan trọng qua Nghị quyết 254.
1. Vay vốn bất động sản không còn là ưu tiên
Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên cho vay nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Các dự án bất động sản thương mại phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn, dự báo tăng 22% vào năm 2025, vượt mức tăng trung bình 18.5% của hệ thống ngân hàng.
2. Hệ số K và bảng giá đất – Rào cản lớn cho dự án
Hệ số K chưa được ban hành, gây lo ngại về chi phí đất. Đồng thời, bảng giá đất ở Hà Nội và TP.HCM lên tới hơn 700 triệu đồng/m² và 600 triệu đồng/m², dựa trên bảng giá 2014 nhân hệ số điều chỉnh mới. Sự chênh lệch này kéo dài thời gian chuẩn bị dự án, đôi khi mất tới 6 tháng.
3. Nghị quyết 254/2025/QH15 – Giải quyết các vướng mắc
Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, giải thích Nghị quyết 254 bao gồm năm nhóm điều chỉnh:
- Tiếp cận quỹ đất: Nhà nước có thể thu hồi đất chưa hoàn tất 100% khi dự án đạt >75% diện tích và >75% người sử dụng.
- Thu hồi đất: Giữ nguyên quy định bồi thường, đồng thời bổ sung trường hợp dự án khẩn cấp, quốc gia hoặc tái định cư tại chỗ.
- Đấu giá và đấu thầu: Không cần quy hoạch chi tiết 1/500, chỉ cần quy hoạch chung hoặc phân khu.
- Bảng giá đất: Áp dụng đồng nhất, cho phép thuê đất trả tiền một lần hoặc hàng năm.
- Thủ tục hành chính: Cắt giảm các bước không cần thiết, ví dụ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt.
4. Đề xuất thêm hình thức trả tiền thuê đất theo năm
Ông Nguyễn Văn Khôi (Chủ tịch VNREA) khuyến nghị bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền. Đồng thời, đề xuất thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với khoản tiền thuê đã nộp để tăng khả năng tiếp cận vốn.
5. Định danh bất động sản – Bước tiến giảm đầu cơ
Thủ tướng đã ký Nghị định 357, đưa bất động sản vào hệ thống định danh mã số từ giai đoạn đất, dự án đến giao dịch. Điều này tăng tính minh bạch, hạn chế “hai giá” và nâng cao trách nhiệm của môi giới.
6. Dự báo lãi suất và chiến lược doanh nghiệp
Dù nguồn vốn qua trái phiếu đạt 123,5 ngàn tỷ đồng (tăng 40% so với 2024), tổng dư nợ bất động sản chiếm 24% nền kinh tế. Với lãi suất tăng và thời gian vay ngắn, doanh nghiệp cần:
- Chuyển hướng sang nhà ở trung cấp, xã hội – những phân khúc còn thiếu hụt.
- Hạn chế đầu tư dàn trải, tập trung vào dự án có quy hoạch dài hạn (50‑100 năm).
- Áp dụng công cụ tài chính linh hoạt, kết hợp quỹ đất và chính sách lãi suất phù hợp.
7. Kết luận
Thị trường bất động sản 2026 đang đứng trước ba thách thức chính: vay vốn không ưu tiên, lãi suất tăng và hệ số K chưa rõ. Nghị quyết 254 cùng định danh bất động sản hứa hẹn giảm bớt gánh nặng pháp lý và tạo môi trường đầu tư minh bạch hơn. Doanh nghiệp cần nắm bắt các cải cách, cân đối tài chính và tập trung vào các phân khúc nhà ở xã hội, trung cấp để duy trì sức cạnh tranh.