Nội dung chính
Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 sẽ tiếp tục tái cấu trúc, trong khi lãi suất giữ mức ổn định, giá bán sơ cấp dự kiến tăng.
Lãi suất – công cụ kiểm soát rủi ro, không phải động lực tăng trưởng
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở, CBRE Việt Nam, lãi suất vẫn là yếu tố quyết định nhu cầu mua nhà. Năm 2026 dự kiến mức lãi suất duy trì ổn định, giúp thị trường không rơi vào vòng xoáy tín dụng như năm 2023, khi mất tới hai năm mới phục hồi.
Ngân hàng sẽ không chỉ cho vay mà còn chịu trách nhiệm điều tiết dòng vốn, đảm bảo nguồn vốn hướng tới người mua nhà thực sự, đặc biệt là các đối tượng thu nhập thấp và người trẻ chưa có nhà.
Các gói ưu đãi lãi suất đặc thù cho người chưa có nhà, thu nhập thấp sẽ được triển khai, tạo đòn bẩy thanh khoản cho phân khúc bình dân.
Thay đổi không gian phát triển sau sáp nhập đô thị
Sự sáp nhập của TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa‑Vũng Tàu đã tạo ra ba trụ cột thị trường mới:
- TP.HCM (cũ): Tập trung vào bất động sản cao cấp và hạng sang, phục vụ nhu cầu đầu tư và cho thuê.
- Bình Dương (cũ): Trở thành “thủ phủ” căn hộ tầm trung, đáp ứng nhu cầu ở thực của người lao động.
- Bà Rịa‑Vũng Tàu (cũ): Tận dụng vị trí sân bay, hạ tầng logistics và du lịch để phát triển dự án nghỉ dưỡng và công nghiệp.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn miền Nam, trong 12 tháng gần nhất, Bình Dương đã ra mắt hơn 25 dự án, cung cấp khoảng 26.000 căn; TP.HCM cũ khoảng 10.000 căn.
Giải quyết nguồn cung: nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền
Thiếu hụt nguồn cung, nhất là ở phân khúc giá rẻ, vẫn là thách thức. Năm 2026, các chính sách tháo gỡ giao đất và phê duyệt giá bán dự kiến rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, thu hút thêm doanh nghiệp vào thị trường.
Chính phủ tiếp tục thực hiện chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội. Ông Nguyễn Xuân Quang (CTCP Đầu tư Nam Long) nhận định đây là chính sách bền vững, chỉ còn thời gian để lan tỏa. Bộ Xây dựng đồng thời đẩy mạnh “affordable housing” với các cơ chế thuế và tiêu chuẩn hỗ trợ.
Ví dụ thực tế: một căn nhà xã hội 70 m² với giá 29 triệu đ/ m² (≈2 tỷ đ) chỉ cần 20 % tiền đặt cọc (≈400 triệu đ) và vay ưu đãi 25 năm, trả góp trung bình 8 triệu đ/ tháng – mức tương đương tiền thuê nhà.
Giá bán sơ cấp dự kiến tiếp tục tăng
Ông Tuấn cho rằng giai đoạn khó khăn đã qua; trong năm 2026, giá giảm sẽ không còn xuất hiện. Bốn yếu tố chủ đạo ảnh hưởng tới giá:
- Biểu giá đất: Dự thảo bảng giá đất mới ở TP.HCM có thể tăng tới 34 % ở một số khu vực, kéo chi phí dự án lên.
- Chi phí tín dụng: Nếu lãi suất không được kiểm soát, kịch bản tăng giá như năm 2022 có thể tái diễn.
- Độc quyền khu vực trung tâm: Các nhà đầu tư lớn nắm giữ nguồn cung hạn chế, tạo áp lực lên giá.
- Hạ tầng giao thông: Metro mở rộng sang Bình Dương đã làm giá bất động sản tại đây tăng 30 % so với đầu năm.
Trong bối cảnh các vướng mắc thể chế được gỡ bỏ, nguồn cung sẽ tăng, tạo môi trường cạnh tranh. Khi các doanh nghiệp cao cấp gặp khó khăn về thanh khoản, họ sẽ chuyển sang phát triển nhà ở vừa túi tiền, giúp thị trường tự cân bằng.
M&A – Động lực tài chính và tác động tới giá
Những thương vụ M&A sắp tới không chỉ là việc thâu tóm quỹ đất mà còn là sự kết hợp giữa vốn tài chính, kinh nghiệm quốc tế và hiểu biết địa phương. Kết quả:
- Tăng năng lực tài chính cho dự án.
- Nâng cao tiêu chuẩn xây dựng.
- Đẩy giá bán lên do chi phí đầu tư cao hơn.
Ví dụ, sau khi thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài, giá bất động sản Bình Dương đã tăng từ 40 triệu đ/m² lên 60‑70 triệu đ/m².